吧挖网|建筑行业网站
"池州   "康复   "部分   "开挖   治学   

“难产”的上海长风地王

刘光宇   文章类别:观点评论

   不久前,中海长风地王项目再传即将入市销售的消息,而且颇受市场关注的该地王项目已正式对外开放其两套样板间。此次也是从去年11月之后,该项目第四次传出入市销售的说法了。
  这一当年以70.06亿被中海地产夺下的上海长风地块,曾一举成为当时的全国总价地王,至今仍然备受关注。该地块项目已被中海命名为“中海紫御豪庭”,5月21日,本刊记者试图联系了中海紫御豪庭相关负责人,但是给出的回复是“开盘和定价都还没有定”。
  已经快过去三年了,该项目的最终入市销售,依然遥遥无期。昔日风光无限的地王的市场前景,更蒙上了几多扑朔迷离的色彩。
  地王争夺战回放
  长风6B、7C地块由两幅相邻地组成,东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。总出让面积达到14.2108万平方米,按2.2容积率计算,总建筑面积为31.2637万平方米。无论是地理位置,还是地块规模,都可以说是今年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。
  这一地块一经面世,就吸引了沪上几乎全部地产巨头的关注,67家开发商购买出让文件的同时,截至2009年9月7日,已经有14家公司报名参与竞买。其中云集来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头企业。
  长风6B、7C地块竞买以来,就有包括龙湖、中海、华润、绿城等15家内地、香港、新加坡、印尼等多家地产巨头参加竞买,经过几次报价,绿城报出了56.28亿的价格,超出底价84%。绿城“不差钱”,貌似对该地块志在必得。
  那是2009年9月10日的一个普通下午,13:45分,南泉北路上的房地大厦,开发商已早早来到拍卖会现场。
  下午13:50开拍,绿城、中海、保利、仁恒等开发商悉数到场。15家开发商中有2家缺席。挂牌价已经到了59.99亿,由保利拍出。随后,仁恒、苏宁、保利、中海和绿城参与了书面报价。
  14:26分,书面报价正式开始。第一个宣读价格的是仁恒,65.97亿元,现场响起微小的议论声;其次是保利,60.8亿元,不知道是现场气氛紧张还是其他原因,主持人误读为60.08亿;第三个是苏宁,60.05亿。
  绿城的价格最有意思,64.1111亿,“绿城看来是想打价格战,希望通过1的优势险胜。”不过,当仁恒的出价报出来,绿城已经没有希望了。
  最后一个价格,70.06亿!现场一片哗然,毫无悬念,中海成为最大买家。当日,中海发展发布公告称,将与中国建筑股份有限公司及中建八局共同开发长风地块,预期总共投入103亿元。
  千呼万唤始出来
  去年11月、元旦到今年小阳春及最新的五一前后,长风地王项目已经先后有四次传出“推迟入市”的风声。
  如果从房地产拿地到开发这样的行业规律来说,2009年拿地到现在,也该开盘上市了。但是2009年的上海长风这块地王至今仍然没有入市销售。
  4月9日左右,上海业内再次传出中海2009年获得的长风地王即将入市的消息。据上海业内人士介绍,此前该项目已经多次传出即将开盘的消息,但从去年11月、元旦到今年小阳春及最新的五一前后,该项目已经先后有四次传出“推迟入市”的风声。
  记者调查发现,中海紫御豪庭的楼盘网站上标有2012年5月开盘的信息,下面注明中海紫御豪庭具体开盘时间待定,正在施工中,详情请咨询售楼处。联系中海紫御豪庭相关负责人,给出的回复是“开盘和定价都还没有定”。但是记者再次查询上海楼盘资讯的官方网站,写的是预计2013年1月1日开盘一期。同时也并未发现中海紫御豪庭项目获得预售证等相关资料。
  据去年每日经济新闻报道,中海地产确认,其2009年以70亿元拍下的地王“上海长风6B、7C地块”,已规划为别墅项目。资料显示上海长风6B、7C地块位于上海市普陀区内环和中环线之间,规划建筑面积为31.26万平方米,地块容积率高达2.2。
  据开发商介绍,项目产品主要面对的是一部分先富起来需要进行房产改善型置换的人群,市场上这股力量还是很强大的。有报道称,围绕该案场的巨幅形象广告已经在进行搭设,周边道路两旁的道旗广告上标明“接待会馆即将开放”的信息。往工地中望去,可以看到多栋在建的高层公寓已接近封顶。
  中海紫御豪庭为何迟迟不入市?人们对它的千呼万唤始终换不了它的“出场”,甚至有上海业内人士怀疑称,紫御豪庭即将入市的销售肯定是开发商方面放风造势,但并不明确该项目是否已经拿到了预售证。
  上海中原研究部总监宋会雍推测,从外观来看,该项目的确已经达到了可获得预售资格的程度,但也有可能预售申请已经通过,但中海并不去拿,也不去备案登记。
  实际上,中海紫御豪庭入市的消息是否属实尚无法定论,但上海业内更为关注的应该是该项目的定价究竟如何。记者在各网站上也没有能够找到该项目的定价,一律写的都是待定。 
  尴尬处境陷两难
  上海某大型地产开发商高层就表示,地王项目是把双刃剑,但往往是坏的一面留给了自己。地王价格高,能够迅速推高了区域地价和房价,周边在售项目能够直接受益。而日渐累计的成本,却必须由开发商独自去承担。
  中海紫御豪庭的各网站均未给出项目的定价,这或许成为该项目的最大的一个难点。价格定低了,面粉贵过面包;价格定高了,与市场违背,房子还是卖不出去。
  2009年楼市的极其不理性,导致管理层迅速出手调控。如今调控两年多过去了,楼市整体已出现价格向下的趋势。事实上,当初那些作为重要资产的地王,不少已经成为开发商手中的“烫手山芋”。中海地产这块昔日地王也不例外。
  上海某大型地产开发商高层就表示,地王项目是把双刃剑,但往往是坏的一面留给了自己。地王价格高,能够迅速推高了区域地价和房价,周边在售项目能够直接受益。而日渐累计的成本,却必须由开发商独自去承担。市场好时,高成本可以为高价格覆盖;市场不好时,开发商只能自己吞苦水。地王,代表高投入和高付出,并不代表高收益和高回报。
  虽然占地近80万平方米的长风生态商务园区将长风板块的发展推上了新的高度,对于中海来说,可说是同等区段内不可多得的稀缺物业产品。但是定价再次成了摆在中海紫御豪庭面前的最大障碍。
  记者发现,时隔三年之后,目前长风板块在售的新房,如象源丽都的报价在30000元/平方米左右。周边二手房的价格则普遍在20000—25000元/平方米。而根据2009年中海地产发布的公告显示,该项目总体投资将达到103亿元,由此推算建成楼盘的楼面价将达33000元/平方米。
  实际上,2009年7月31日,中海地产以70.6亿元夺下长风“地王”,成为当时全国总价地王,溢价率高达129%,总建筑面积为31.2637万平方米,楼面价达22409元/平方米。在拿下该项目时,楼面价格与周边二手房的价格基本持平。
  有知情人士透露,项目定价可能在3.5万至4万元/平方米,相比中海拿地之初预计的7万元/平方米的均价折让近一半。此前一度有消息称,紫御豪庭的洋房定价将在7-8万元/平米以上,而别墅更可达到10万元/平米。
  按照规划,中海地王建的是大型高端住宅项目,其中的住宅部分会与周边目前的二手房、拉开一定档次,但即使如此,按照目前的行业环境,不止于中海地王项目,长风生态商务区内的中高档住宅项目也面临较大的定价压力。
  宋会雍认为,这个价格太高,恐怕能接受的买家不会太多。目前该项目周边新房及二手房的报价不过在2-3万元/平米之间,即使按照5万元的定价,也已经高出周边项目价格许多。
  事实上,如何为中海长风地王增加更多的附加值,这是当前摆在中海地产面前的关键问题。
  同策研究咨询部总监张宏伟也指出,地王本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式,来实现整个项目的开发价值,以中海的背景和财力,肯定不着急一定要卖出去以回笼资金,多等个一年半载再开盘应该也不在乎的。
  上述人士称,对上海10万元以上项目的销售情况做过统计,2009年一季度销售约为130多套,2010年大概为76套,而今年一季度只成交了16套。在豪宅交易严重萎缩的情况下,紫御豪庭入市销售也难有表现。
  因此也有人士对该项目前景做出了悲观的预测:“虽然现在市场不好,但未来市场预期可能也不一定会好,项目如果再拖下去未来销售难度只会越来越大。”
  本刊截稿之前收到最新消息,案名为“中海紫御豪庭”的长风地王项目已于5月27日开盘并入市销售。根据该楼盘官网资料显示,在售部分房源均价在38000-45000元/平米之间。
 



发现好东西,一定要与好友齐分享:


关于站点 | 关于吧挖网| 服务条款 | 客服中心 | 网站导航 | 版权保护投诉指引 | 广告服务

Copyright ©2006 - 2010 HangZhouJiaYeDe Inc. All Rights Reserved

吧挖网 版权所有 浙ICP备06046836号

服务QQ:1046679407    业务电话:0571-88980586